Halo, saya Mpril. Saya ingin sharing pengalaman saya Take Over KPR dari BSI ke Bank Permata Syariah.
Sebelumnya saya ingin jelaskan dulu awal mula mengapa memutuskan Take Over KPR. Pada tahun 2021 saya membeli rumah di daerah Kab. Bogor menggunakan KPR di BSI dengan akad Murabahah tenor 15 tahun. Cicilan flat, 2 kali termin, yaitu 5.99% tahun ke-1 s/d ke-5 dan 12.5% tahun ke-6 s/d ke-15.
Pada tahun ke-5 saya memutuskan untuk pindah bank setelah pertimbangan berikut ini:
- Margin termin ke-2 masih lebih besar dari floating rate pada bank konvensional yaitu 11.5%.
- Pindah ke bank syariah lain dengan Akad MMQ bukan Murabahan seperti di BSI, agar bisa melakukan pelunasan sebagian di tengah cicilan dengan denda yang rendah. Kamu bisa riset lewat chat GPT untuk simulasi pelunasan sebagian Murabahan dan MMQ untuk lebih jelasnya.
Saya mulai mengumpulkan info program take over KPR di beberapa bank syariah seperti BCA Syariah, CIMB Syariah dan Permata Syariah. Dari ketiga bank tersebut, BCA syariah dan Permata Syariah yang menawarkan program yang lebih menguntungkan. Pada akhirnya saya memilih Permata Syariah karena fast respon dan menjelaskan semua pertanyaan saya dengan sangat detail. Pertanyaannya apa saja sih?
- Program KPR Syariah?
- Syarat pengajuan Take Over KPR
- Biaya KPR (Hanya Estimasi, aktual biasanya lebih murah)?
- Skema pelunasan sebagian dan keseluruhan?
- Estimasi floating (Jika ada, biasanya untuk tenor diatas 10 tahun)?
Program KPR Permata Syariah
Saya mulai mencari info mengenai KPR di pertengahan tahun 2026. Saat itu saya ditunjukkan program take over KPR yang sangat menarik oleh bank Permata Syariah, yaitu tenor 10 tahun dengan skema:
Tahun ke-1 s/d ke-2 = 3.99%
Tahun ke-3 s/d ke-4 = 5.99%
Tahun ke-5 s/d ke-6 = 8.99%
Tahun ke-7 s/d ke-8 = 9.99%
Tahun ke-9 s/d ke-10 = 10.25%
Mengapa menurut saya menarik? Karena saya berniat untuk melakukan pelunasan sebagian setiap 2-3 tahun sekali untuk memperpedek tenor atau mempercepat pelunasan keseluruhan. Dan dengan margin yang relatif kecil di awal memberikan saya kesempatan menabung untuk pelunasan sebagian.
FYI, untuk take over KPR tidak ada DP!
Syarat pengajuan Take Over KPR
Ada beberapa persyaratan yang perlu dipersiapkan saat pengajuan, yaitu:
- Scan SHM (minta ke bank asal)
- Scan IMB (minta ke bank asal)
- PBB pada tahun pengajuan Take Over KPR
- Foto copy buku nikah
- Foto copy Kartu Keluarga
- Foto copy KTP dan NPWP
- SK kerja terbaru
- Slip Gaji 3 bulan terakhir
- Rekening koran 3 bulan terakhir
- Surat perjanjian sewa rumah (jika rumah yang akan ditake over sedang disewakan)
Semua harus disiapkan sebelum melakukan pengajuan kecuali poin nomor 6, 7, dan 8. SK kerja, slip gaji dan rekening koran sebaiknya disiapkan setelah proses pengajuan, tepatnya saat berkas akan diserahkan ke analis. Jika proses permohonan SK kerja dan slip gaji sekitar 1 minggu, sebaiknya baru mengajukan permohan ke bagian HRD atau payroll beberapa hari sebelum appraisal. Appraisal adalah proses dimana pihak bank melalui tim appraisal menilai langsung harga rumah kita. Tim appraisal akan datang ke rumah kita, mengukur luas tanah dan bangunan, menilai akses, lokasi, dll. Saat itu saya dikenakan biaya Rp500.000 untuk appraisal ini. Hasil penilaian dari tim appraisal akan muncul 3 hari kemudian. Setelah itu semua berkas akan dikirimkan ke analis.
Mengapa saya menyarankan untuk tidak menyiapkan SK Kerja dan slip gaji di awal. Karena bank hanya menerima SK kerja yang telah ditandatangani oleh HRD di bulan yang sama saat berkas dikirim ke analis, dan slip gaji 3 bulan terakhir yang presisi. Misalkan berkas pengajuan KPR diberikan kepada analis pada bulan Juli, maka SK kerja harus ditandatangani pada bulan juli dan slip gaji 3 bulan terakhir dari bulan Mei, Juni hingga Juli. Jika lewat satu bulan saja, maka kita harus meminta ulang SK kerja dan slip gaji 3 bulan terakhir yang terbaru.
Sebelum pengajuan biasanya bank akan meminta Surat Pelunasan dari bank asal untuk menentukan plafon. Di dalam surat pelunasan kita bisa tahu sisa pokok dan denda yang ditetapkan oleh bank asal.
Denda pelunasan keseluruhan di BSI per tahun 2026 ini adalah 14x margin berjalan untuk pelunasan sebelum 60 bulan masa angsuran atau 10x margin berjalan untuk pelunasan di atas 60 bulan masa angsuran. Bahkan setelah saya kena denda dengan nominal sefantastis itu dari BSI ditambah biaya kpr yang perlu saya persiapkan untuk Take Over KPR jauh lebih menguntungkan jika saya pindah ke bank lain!
Ingat, intinya semua harus dihitung. Compare antara tetap cicil KPR di bank lama dengan bank baru, sertakan semua biaya diluar plafon juga denda pelunasan sebagian di bank baru. Saya sudah hitung dan dalam kasus saya pindah bank jauh lebih menguntungkan dibandingkan dengan stay di bank lama. Pada kasus saya, jika ditotal bisa hemat hampir 200 juta.
Disclaimer: mungkin kasus setiap orang berbeda karena program KPR yang diambil pasti berbeda.
Biaya Take Over KPR
Berikut rincian estimasi biaya take over KPR yang saya dapatkan dari pihak bank Permata Syariah sebelum pengajuan:
- Admin Rp6.010.188,42
- Asuransi jiwa astra syariah Rp4.649.700,-
- Asuransi kebakaran aca syariah Rp3.184.232,-
- Biaya RTGS 30 ribu
- Cek sertifikat 1.000.000,-
- SKMHT Rp350.000,-
- APHT Rp4.000.000,-
Total : Rp19.224.120,-
Sebelum mengajukan Take Over KPR, saya sempat melakukan riset terlebih dahulu mengenai biaya take over KPR ini di beberapa bank. Setidaknya saya harus mempersiapkan uang sebesar Rp25.000.000,- meskipun seringnya jauh lebih murah dari estimasi. Dan benar saja, setelah Surat Persetujuan Fasilitas dikeluarkan oleh pihak Bank Permata, rinciannya berkurang menjadi:
- Admin Rp2.000.000,-
- Asuransi jiwa astra syariah Rp4.180.602,-
- Asuransi kebakaran aca syariah Rp621.872,-
- Biaya RTGS 30 ribu
- Cek sertifikat 1.000.000,-
- SKMHT Rp350.000,-
- APHT Rp4.000.000,-
Total : Rp12.182.474,-
Skema Pelunasan
Ada hal yang menurut saya paling penting selain program KPR, yaitu mengenai pelunasan dan skemanya. Saya perlu tahu apakah saya bisa melakukan pelunasan sebagian di tengah masa angsuran dan berapah denda yang dikenakan setiap melakukan pelunasan? Dan informasi ini harus sudah saya dapatkan sebelum melakukan pengajuan Take Over KPR.
Berikut ini aturan pelunasan di Permata Syariah:
- Pelunasan periode tahun ke-1 s/d ke-6 dikenakan denda 5% dari nominal pelunasan. Jika ingin melunasi Rp100.000.000,- maka denda 5% dari nominal tersebut, yaitu Rp5.000.000,-.
- Pelunasan setelah tahun ke-6 dikenakan denda 3% dari nominal pelunasan.
- Pelunasan melalui Take Over KPR ke Bank Lain dikenakan denda 6%.
- Pelunasan sebagian setiap tahun diperbolehkan maksimal 50% dari sisa pokok dan hanya dapat dilakukan maksimal 2x dalam 1 tahun.
- Aturan bisa saja berubah sewaktu-waktu dengan pemberitahuan terlebih dahulu kepada nasabah. Tapi setelah saya lakukan riset 3 tahun terakhir peraturannya masih sama.
Disclaimer: Setiap nasabah aturan bisa berbeda tergantung waktu pengajuan Take Over KPR.
Estimasi Floating
Bank Syariah ternyata ada sistem floating juga. Di Permata Syariah sistem floating dikenakan untuk tenor di atas 10 tahun. Pada saat pengajuan Take Over saya sempat menanyakan mengenai floating ini. Margin yang dikenakan menggunakan rumus sebagai berikut:
Margin = 6.75%+LPS
Besaran LPS bisa kita lihat di situs ini: LPS Rate
LPS Rate bisa berubah sewaktu-waktu. Per bulan oktober 2026 ini LPS rate untuk bank umum adalah 3.75%. Jadi, jika saya masuk masa floating pada bulan ini, margin dari angsuran saya adalah 6.75%+3.75%= 10.5%.
Disclaimer: Rumus margin saat floating bisa berbeda antar nasabah bergantung kapan nasabah terebut mengajukan Take Over KPR. Namun dari pihak Bank Permata Syariah menjelaskan bahwa nasabah boleh mengajukan keringanan margin saat floating. Biasanya di sekitar 11%.
Proses Take Over KPR memang tidak semudah itu. Runutan singkatnya seperti berikut:
Persiapan dokumen > Permohonan Surat Pelunasan dari Bank Asal > Pengajuan Take Over KPR > Appraisal > Penyerahan Berkas ke Analis > Akad dengan Notaris yang ditunjuk Bank > Penyerahan Surat Jaminan dari bank asal.
Saya sengaja menebalkan bagian Penyerahan Surat Jaminan dari bank asal karena ternyata kita tidak bisa pasif menyerahkan semuanya pada pihak bank. Pada kasus saya ini agak sedikit rumit karena PNK (Perubahan Nama Kreditur). Bank BSI merger dari BNI Syariah, Mandiri Syariah dan BRI Syariah. Kebetulan saat dulu saya mengajukan KPR di BSI, masih tercatat di BPN sebagai Mandiri Syariah, sehingga proses PNK ini membuat proses penyerahan surat jaminan menjadi lebih lama. Saran saya nasabah harus kejar terus pihak bank asal untuk mempercepat proses review dan pengiriman berkas ke BPN. Karena Notaris hanya memberikan waktu 30 hari untuk menaikan status SKMHT ke AHT melalui BPN. Jika lebih dari itu, maka nasabah perlu melakukan tandatangan SKMHT ulang dengan tambahan biaya SKMHT tentunya. Saat itu saya harus mengeluarkan biaya tambahan sebesar Rp350.000,-. Sebagai nasabah saya merasa dirugikan dalam hal waktu dan uang, terutama waktu, karena saya perlu mengambil cuti tambahan untuk tandatangan SKMHT ulang bersama notaris yang jaraknya cukup jauh. Kemudian saya juga meminta claim pada pihak cabang BSI terkait senilai biaya tambahan SKMHT melalui pengaduan ke customer care BSI. Alhamdulillah semua berjalan lancar.
Sekian pengalaman Take Over KPR dari saya. Semoga bisa menambah pengetahuan dan membantu. Jika ada pertanyaan bisa DM saya di IG: @aprianti.ramdhani
No comments:
Post a Comment